博湖县城镇土地定级与基准地价更新
成果汇报
一、更新原因
《关于进一步加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（新自然资办函〔2025〕169号）文件要求，并结合《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）相关技术规程。基准地价成果每3~5年应更新一次，博湖县上一轮地价价值时点为2020年12月31日，至今已满五年，按照文件要求确实需要开展更新工作。
二、更新目的
依据《博湖县国土空间总体规划（2021-2035年）》《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）（以下简称《定级规程》《估价规程》），对博湖县城区土地级别和基准地价进行全面更新，以实现以下主要目的：
1.为政府进行土地开发决策、制定土地管理措施、宏观调控土地市场、合理确定土地使用权有偿有限期出让价格提供科学依据；
2.为土地开发、经营投资者的市场交易行为提供价格和决策参考；
3.为政府定期更新和公布基准地价、标定地价奠定基础；
4.为城区规划调整土地利用结构，合理安排土地用途，确定土地利用强度，提高土地利用效益提供科学依据；
5.为政府财政税收部门进行土地税费征收提供依据；
6.为企事业单位清产核资，进行土地资产评估和成本核算提供服务；
7.为各类宗地的评估提供技术依据；
8.为实现对城区地价的指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等提供依据。
三、更新主要内容
博湖县城区土地定级与基准地价更新主要内容包含以下几方面：
（一）城区土地定级划分
博湖县城区土地定级工作是依据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）的要求，依据博湖县最新国土空间规划划定的中心城区开发边界，采用综合定级方法，综合分析影响土地质量与使用价值的各类自然与社会经济因素，选取主导因素并将各主导因素的重要性科学量化；计算各因素在城区内不同区位的影响分值，加权加和；通过城区各定级因素总分值的分布规律及土地使用状况确定土地级别，并划分土地级别界线。
表1 博湖县城区土地级别面积对比表
|
定级时间 |
土地级别 |
Ⅰ级 |
Ⅱ级 |
Ⅲ级 |
合计 |
|
2020年 |
面积（公顷） |
131.85 |
327.01 |
806.88 |
1265.74 |
|
比例（％） |
10.42 |
25.84 |
63.75 |
100 |
|
|
2025年 |
面积（公顷） |
192.82 |
329.64 |
588.9 |
1111.36 |
|
比例（％） |
17.35 |
29.66 |
52.99 |
100 |
|
|
增幅（公顷） |
60.97 |
2.63 |
-217.98 |
-154.38 |
|
（二）城区土地基准地价测算
1.更新成果
表2 博湖县基准地价结果表
|
土地级别 |
Ⅰ级地 |
Ⅱ级地 |
Ⅲ级地 |
|
商服用地（元/㎡） |
660 |
452 |
284 |
|
万元/亩 |
44.00 |
30.13 |
18.93 |
|
住宅用地（元/㎡） |
415 |
252 |
178 |
|
万元/亩 |
27.67 |
16.80 |
11.87 |
|
工业用地（元/㎡） |
170 |
125 |
108 |
|
万元/亩 |
11.33 |
8.33 |
7.20 |
|
公共服务项目用地（元/㎡） |
190 |
145 |
120 |
|
万元/亩 |
12.67 |
9.67 |
8.00 |
2.方案修正幅度
表3 商服用地地价因素修正幅度表
|
级别 |
基准地价 |
最大调整值（元/平方米） |
最大调整幅度（%） |
||
|
（元/平方米） |
上调 |
下调 |
上调 |
下调 |
|
|
一级 |
660 |
772.2 |
547.8 |
17 |
17 |
|
二级 |
452 |
555.96 |
348.04 |
23 |
23 |
|
三级 |
284 |
349.32 |
218.68 |
23 |
23 |
表4 住宅用地地价因素修正幅度表
|
级别 |
基准地价 |
最大调整值（元/平方米） |
最大调整幅度（%） |
||
|
（元/平方米） |
上调 |
下调 |
上调 |
下调 |
|
|
一级 |
415 |
510 |
320 |
23 |
23 |
|
二级 |
252 |
309.96 |
194.04 |
23 |
23 |
|
三级 |
178 |
208.26 |
147.74 |
17 |
17 |
表5 工业用地地价因素修正幅度表
|
级别 |
基准地价 |
最大调整值（元/平方米） |
最大调整幅度（%） |
||
|
（元/平方米） |
上调 |
下调 |
上调 |
下调 |
|
|
一级 |
170 |
193.8 |
146.2 |
14 |
14 |
|
二级 |
125 |
142.5 |
107.5 |
14 |
14 |
|
三级 |
108 |
120.96 |
95.04 |
12 |
12 |
表6 公共服务项目用地地价因素修正幅度表
|
级别 |
基准地价 |
最大调整值（元/平方米） |
最大调整幅度（%） |
||
|
（元/平方米） |
上调 |
下调 |
上调 |
下调 |
|
|
一级 |
190 |
228 |
152 |
20 |
20 |
|
二级 |
145 |
174 |
116 |
20 |
20 |
|
三级 |
120 |
144 |
96 |
20 |
20 |
（三）区域平均地价测算
此次博湖县乡镇区域平均地价的内涵为：各均质地域内的平均开发程度为四通一平（即供水、通电、通讯、通路和土地平整），平均容积率为商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务项目用地为1.0条件下，不同用途土地在2025年6月30日，各用途用地法定最高出让年限的公开市场下的完整土地使用权区域平均价格。确定博湖县各乡镇各区域平均地价如下表。
表7 区域平均地价价格表
|
乡镇 |
商业用地 |
住宅用地 |
工业用地 |
公共服务项目用地 |
|
本布图镇 |
160 |
100 |
90 |
100 |
|
乌兰再格森乡 |
160 |
100 |
90 |
100 |
|
查干诺尔乡 |
140 |
100 |
90 |
100 |
|
才坎诺尔乡 |
140 |
100 |
90 |
100 |
|
塔温觉肯乡 |
140 |
100 |
90 |
100 |
|
博斯腾湖乡 |
140 |
100 |
90 |
100 |
|
大河口景区 |
245 |
150 |
100 |
120 |
|
白鹭洲景区 |
210 |
130 |
100 |
120 |
|
扬水站景区 |
210 |
130 |
100 |
120 |
|
阿洪口景区 |
245 |
150 |
100 |
120 |
四、地价涨幅情况
表8 城区地价涨幅对比表
|
级别 |
商服用地基准地价 |
住宅用地基准地价 |
工业用地基准地价 |
公共服务用地基准地价 |
||||||||
|
2020年 |
2025年 |
涨幅 |
2020年 |
2025年 |
涨幅 |
2020年 |
2025年 |
涨幅 |
2020年 |
2025年 |
涨幅 |
|
|
元/m² |
元/m² |
元/m² |
元/m² |
元/m² |
元/m² |
元/m² |
元/m² |
|||||
|
I级 |
630 |
660 |
4.76% |
380 |
415 |
9.21% |
170 |
170 |
0.00% |
190 |
190 |
0.00% |
|
II级 |
430 |
452 |
5.12% |
240 |
252 |
5.00% |
125 |
125 |
0.00% |
145 |
145 |
0.00% |
|
III级 |
270 |
284 |
5.19% |
170 |
178 |
4.71% |
108 |
108 |
0.00% |
120 |
120 |
0.00% |
五、相邻县市地价情况对比
表9 相邻县市基准地价对比表
单位：元/平方米
|
序号 |
县（市） |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
四级地 |
价值时点 |
||||||||||||
|
商服 |
住宅 |
工业 |
公服 |
商服 |
住宅 |
工业 |
公服 |
商服 |
住宅 |
工业 |
公服 |
商服 |
住宅 |
工业 |
公服 |
|||
|
1 |
库尔勒市 （含5级） |
2000 |
1130 |
480 |
700 |
1150 |
800 |
330 |
550 |
780 |
520 |
230 |
400 |
480 |
370 |
170 |
280 |
2020 |
|
2 |
尉犁县 |
780 |
480 |
300 |
320 |
550 |
350 |
220 |
250 |
400 |
250 |
170 |
190 |
240 |
200 |
110 |
135 |
2024 |
|
3 |
和静县 |
650 |
480 |
180 |
255 |
420 |
350 |
150 |
215 |
310 |
220 |
125 |
160 |
225 |
140 |
100 |
120 |
2025 |
|
4 |
轮台县 |
650 |
420 |
150 |
250 |
480 |
300 |
120 |
180 |
350 |
200 |
105 |
130 |
230 |
130 |
90 |
100 |
2023 |
|
5 |
且末县 |
598 |
417 |
170 |
|
470 |
285 |
121 |
|
268 |
187 |
76 |
|
|
|
|
|
2020 |
|
6 |
焉耆回族自治县 |
585 |
370 |
235 |
265 |
395 |
270 |
175 |
200 |
260 |
195 |
135 |
160 |
175 |
140 |
110 |
125 |
2023 |
|
7 |
若羌县 |
455 |
268 |
110 |
265 |
307 |
185 |
85 |
130 |
195 |
146 |
67 |
100 |
|
|
|
|
2020 |
|
8 |
和硕县 |
436 |
250 |
140 |
176 |
295 |
182 |
120 |
140 |
171 |
150 |
98 |
112 |
|
|
|
|
2025 |
|
9 |
博湖县 |
660 |
415 |
170 |
190 |
452 |
252 |
125 |
145 |
284 |
178 |
108 |
120 |
|
|
|
|
2025 |
表10 周边县市相邻景区不同时间段地价成果对比表
|
县市 |
片区 |
商服 |
公服 |
县市 |
片区 |
商服 |
公服 |
|
博湖县景区（2020年） |
大河口景区 |
210元/㎡ |
110元/㎡ |
博湖县景区（2025年） |
大河口景区
|
245元/㎡ |
120元/㎡ |
|
14万元/亩 |
7.3万元/亩 |
16.33万元/亩 |
8万元/亩 |
||||
|
阿洪口景区 |
210元/㎡ |
110元/㎡ |
阿洪口景区
|
245元/㎡ |
120元/㎡ |
||
|
14万元/亩 |
7.3万元/亩 |
16.33万元/亩 |
8万元/亩 |
||||
|
白鹭洲景区 |
180元/㎡ |
110元/㎡ |
白鹭洲景区
|
210元/㎡ |
120元/㎡ |
||
|
12万元/亩 |
7.3万元/亩 |
14万元/亩 |
8万元/亩 |
||||
|
扬水站景区 |
180元/㎡ |
110元/㎡ |
扬水站景区 |
210元/㎡ |
120元/㎡ |
||
|
12万元/亩 |
7.3万元/亩 |
14万元/亩 |
8万元/亩 |
||||
|
和静县景区(2020年) |
巴音布鲁克镇区域一 |
360元/㎡ |
120元/㎡ |
和静县景区（2025年送审稿） |
巴音布鲁克镇区域一镇政府驻地
|
620元/㎡ |
210元/㎡ |
|
24万元/亩 |
8万元/亩 |
41.33万元/亩 |
14万元/亩 |
||||
|
巩乃斯镇-镇政府 |
330元/㎡ |
110元/㎡ |
巩乃斯镇-镇政府(林场) |
520元/㎡ |
120元/㎡ |
||
|
22万元/亩 |
7.33万元/亩 |
34.67万元/亩 |
8万元/亩 |
||||
|
和硕县金沙滩旅游镇(2025年) |
区域一 |
375元/㎡ |
245元/㎡ |
赛里木湖景 区(2021年) |
区段1
|
250元/㎡ |
130元/㎡ |
|
25万元/亩 |
16.33万元/亩 |
16.67万元/亩 |
8.67万元/亩 |
||||
|
区域二 |
135元/㎡ |
112元/㎡ |
区段2
|
200元/㎡ |
110元/㎡ |
||
|
9万元/亩 |
7.47万元/亩 |
13.33万元/亩 |
7.33万元/亩 |
||||
|
新源县那拉提景区（2020年）
|
区域一 |
546元/㎡ |
319元/㎡ |
区段3
|
150元/㎡ |
90元/㎡ |
|
|
36.40万元/亩 |
21.27万元/亩 |
10万元/亩 |
6万元/亩 |
||||
|
区域二
|
392元/㎡ |
246元/㎡ |
|
|
|
|
|
|
26.13万元/亩 |
16.40万元/亩 |
|
|
|
|